top of page

Noticias y Publicaciones

Puede el Gremio de Encargados obligar a los Consorcios a contratar personal? 

Hubo requerimientos del SUTERH a consorcios del interior del país, exigiendo se aplique la Resolución General AFIP 3634/2014 de indicadores mínimos de trabajadores consorciales (IMT). Por ejemplo, si hay un trabajador media jornada exigiendo pasarlo a jornada completa, por la cantidad de unidades funcionales existentes.
Ahora hemos tenido oportunidad de conocer requerimientos similares en CABA.
La resolución invocada no obliga a contratar, tal y como lo señalara oportunamente quien fuera administrador general de AFIP en el año 2014.
La mencionada R.G.3634/2014 establece presunciones y se apoya sobre la base del principio interpretativo de preeminencia de la realidad económica. Es decir se presume que cada edificio cuenta con determinado personal, salvo que la realidad diga otra cosa.
Es cierto que no es razonable ni creíble que edificios de alto manifiesten carecer de personal de limpieza. Seguramente encubren contrataciones en fraude a la ley laboral, y corresponde que el gremio actúe en consecuencia en esos casos. Pero bajo ningún concepto puede exigir contrataciones.
Ello así porque la situación ha cambiado desde el 1-8-2015, felizmente.
En esa fecha comenzó a regir el Código Civil y Comercial, que con toda razonabilidad establece que sólo los propietarios son quienes en asamblea deciden que el administrador contrate - o no - personal. Lo decide quienes pagan. (arts 2058 inciso c) y 2067 inciso f) CCC).
Antes, nombrar personal en las categorías fijadas en el art 7º del CCT 589/2010 era decisión exclusiva y excluyente del administrador.
La negativa de los propietarios a contratar otro personal o ampliar horario al existente, deberá ser fundada. En
último caso, decidirá la justicia.
Concluyendo, la AFIP y el gremio de encargados –SUTERH– carecen de facultades para obligar a contratar. Sobre todo cuando muchos consorcios se ven impedidos de arreglos edilicios necesarios por el alto costo laboral que ya tienen, por los morosos, por juicios cuyo pago deberán afrontar, etc.
El derecho es una lucha constante, permanente e inflexible.
Recordemos que la única verdad es la realidad.

Fuente: https://ligadelconsorcista.org/suterh-obliga-a-contratar-empleados?utm_source=sendinblue&utm_campaign=boletinMarzo2023&utm_medium=email

Normativa

  • Nuevo Código Civil y Comercial

  • Convenio Colectivo de Encargados 589/2010 Resolución SdeT 1934/2015

  • Ley 12.981 Estatuto de Encargados de Casa de Renta y Propiedad Horizontal

  • Convenio Colectivo de Trabajo del Personal de Seguridad y Vigilancia 507/2007.

  • Convenio Colectivo de Trabajo de Obreros de Maestranza (CCT Nº 74/1999).

  • Ley 941 de Registro Público de Administradores.

  • Decreto 551/2010 Reglamentación de la ley de registro público de administradores.

  • Ley 6438 Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires

El Gremio de Encargados se presentó a Inspeccionar el pago de las Cargas Sociales: Hasta dónde llegan sus facultades?

Ya sea por denuncias, por intervención posterior a acuerdos homologados judicial o administrativamente o por control aleatorio del sindicato, lo cierto es que en muchos consorcios se está presentando un inspector/auditor gremial para fijar día y hora de inspección, ya sea de cargas sociales impagas, pagadas en menor valor o pagadas después del vencimiento. Se dirigen a la administración del consorcio.
Esta inspección es legítima pues responde a las facultades que la legislación le ha otorgado a los sindicatos.

Se presentan por SUTERH, FATERYH, OSPERYH y SERACARH.
En la citación que dejan en los consorcios, se hace saber que deberá presentase un detalle de diversos elementos documentales, que incluyen Reglamento de Propiedad Horizontal (ex de Copropiedad y Administración), Libro de Actas, Recibos de sueldo, Libro de Sueldos y Jornales, Formularios DDJJ 931, Moratorias, liquidaciones de expensas y Acta de designación de administrador.
De existir en el consorcio una empresa de limpieza o de vigilancia, datos completos de la misma y de los trabajadores que prestan o prestaron servicios en el consorcio y facturas emitidas por los proveedores de personal al consorcio.
Considero que la liquidación de expensas y el libro de actas constituyen elementos documentales que no deben presentarse ante la inspección gremial, pues pudieran contener información sensible, en los términos de la ley de protección de datos personales. La documental restante se ajusta a las facultades de inspección que legítimamente poseen.
En este tema está en juego el cumplimiento de las leyes laborales y de previsión social. Los administradores deben considerar prioritario el pago mensual, en tiempo y forma, de TODAS las cargas sociales. Si recaudan y no depositan habrá un abuso de confianza, un engaño a la buena fe de los propietarios, con un eventual encuadre penal.
A veces los consorcios pagan menos de lo que corresponde, porque los administradores olvidan que por el trabajador jornalizado y por el de media jornada se pagan a la obra social sindical (OSPERYH) retenciones por aportes salariales y contribuciones patronales como si se tratara de trabajadores permanentes (8 hs de lunes a viernes y 5 hs los sábados hasta las 13 hs).
Las inspecciones del gremio llevan a determinar deuda e intereses por todo el período no prescripto (5 años), salvo para lo relativo a la obra social sindical que tiene prescripción de 10 años.
Recordemos la legislación vigente: (*)
Los empleadores (el consorcio es un empleador y si no tuviera personal de limpieza o vigilancia debe declararlo en el F931, es decir darlo a conocer) estarán obligados a actuar como 'agente de retención' de los importes que, en concepto de cuotas afiliación u otros aportes deban tributar los trabajadores a las asociaciones sindicales de trabajadores con personería gremial.
El incumplimiento por parte del empleador de la obligación de obrar como agente de retención, o - en su caso- de efectuar en tiempo legalmente exigible el pago de lo retenido, tornará a aquél en deudor directo. La mora en tal caso se producirá de pleno derecho.
Las autoridades gremiales tendrán derecho a verificar la aplicación de las normas legales o convencionales, pudiendo participar en las inspecciones que disponga la autoridad administrativa del trabajo; a reunirse periódicamente con el empleador o su representante y a presentar ante los empleadores o sus representantes las reclamaciones de los trabajadores .
Los créditos de las asociaciones sindicales de trabajadores originados en la obligación del empleador de actuar como agente de retención de las cuotas y contribuciones que deben abonar los trabajadores afiliados a las mismas, estarán sujetos al procedimiento de cobro que se establece en la ley 24642.
Los empleadores deberán depositar a la orden de la asociación sindical respectiva las cuotas a cargo de los afiliados, en la misma fecha que los aportes y contribuciones al Sistema de Seguridad Social, siendo responsables directos del importe de las retenciones que no hubieran sido efectuadas.
La obligación de abonar el capital e intereses subsistirá no obstante la falta de reserva por parte de la asociación sindical de trabajadores. En los casos en que no se abonaren totalmente los créditos con más sus accesorios, el pago en primer término se imputará a intereses, y una vez satisfechos éstos, el remanente se imputará al capital adeudado.
El cobro judicial de los créditos se hará por la vía de apremio o de ejecución fiscal prescriptos en los códigos procesales civiles y comerciales de cada jurisdicción, sirviendo de suficiente título ejecutivo el certificado de deuda expedido por la asociación sindical respectiva. En la Capital Federal las asociaciones sindicales de trabajadores podrán optar por la justicia nacional con competencia en lo laboral o por los juzgados con competencia en lo civil o comercial. En las provincias la opción será entre la justicia en lo federal o la civil y comercial de cada jurisdicción.
En todo lo que sea compatible se aplicarán a estos créditos y certificados de deuda las normas y procedimientos relativos al cobro de aportes y contribuciones a las obras sociales.

¿De qué forma culmina esta inspección?
Si todo fue pagado en tiempo y forma habrá un acto administrativo gremial que cierre el procedimiento.
De existir deuda, habrá una resolución que intime al pago y – en caso negativo – dé ulterior inicio a un procedimiento de ejecución, que en CABA será un juicio de apremio en sede laboral.
Los avatares de ese juicio ejecutivo pueden eventualmente llegar a la ordinarización del proceso y a la falta de apelabilidad del fallo en razón del monto, conforme Código de procedimientos civil y comercial.

CONCLUSIÓN
1-La administración del consorcio debe pagar en tiempo y forma las cargas sociales para evitar graves perjuicios patrimoniales a los propietarios, porque pese a la responsabilidad directa de quien administra, en definitiva siempre responderán los dueños de las unidades funcionales. (Código Civil y Comercial de la Nación: Articulo 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.  Articulo 1763.- Responsabilidad de la persona jurídica. La persona jurídica responde por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones).
2-El Consejo de Propietarios, en cumplimiento de sus funciones y atribuciones (art.2064 inciso b) del Código Civil y Comercial de la Nación) debe ejercer un control efectivo sobre las cargas sociales, verificando su efectivo pago mes a mes, siendo insuficiente la sola presentación de la DDJJ del F931 AFIP.-

(*) leyes LCT 20744, 14236, 23551, 24642. Leyes 14250 y 23546 (Textos Ordenados por Decreto 1135/2004).

https://ligadelconsorcista.org/facultades-gremio-encargados-inspeccionar-consorcio?utm_source=sendinblue&utm_campaign=boletinMarzo2023&utm_medium=email

Escala salarial vigente para encargados de edificios 

Podés conocer la escala aquí.

Obligatoriedad del libro registro de propietarios 

A partir del 1ro de Agosto de 2015 (fecha en que comienza a regir el nuevo Código Civil y Comercial) es obligación del Administrador, en toda la Republica Argentina, de llevar no solamente un Libro de Registro de firmas, sino también, un Libro de Propietarios. (Art. 2067 inciso i).

El Código Civil y Comercial vigente, establece libros obligatorios, entre ellos y sin perjuicio de las exigencias locales, se encuentra el Libro de Actas de Asambleas, el Libro de Administracion y el Libro de Registro de Firma de Propietarios. También debe archivar cronológicamente las Liquidaciones de Expensas y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas Administraciones.

bottom of page